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MODELO DE CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO E INCORPORAÇÃO
CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO E INCORPORAÇÃO
A construtora se obriga a construir o EDIFÍCIO RESIDENCIAL TAL no qual caberá aos contratantes as unidades referidas neste contrato, no terreno destinado a esse fim, de acordo com as plantas, projetos, memorial descritivo e demais especificações aprovados pelos poderes públicos competentes, celebrando igual contrato com os demais adquirentes das frações ideais de terreno.
CLÁUSULA 1º – A construção do edifício será levada a efeito obedecidas às disposições da Lei n.º 8.591, de 16-12-68, pelo sistema de administração por preço de custo em que os CONTRATANTES responsabilizando-se pelo custo integral da obra, pagarão, na proporção das frações ideais de que são titulares, todas as despesas, direta ou indiretamente necessárias à execução do empreendimento, tais como, (mas não somente), elaboração de projetos, plantas, especificações, taxas e emolumentos de aprovação e legalização, inclusive honorários de advogado contratado para tal fim, se for o caso, faturas, contas, carretos, serviços de empreitadas com terceiros ou contratados diretamente pelos condôminos, mão-de-obra e serviços de desenhistas, calculistas, projeto estrutural, de hidráulica e elétrica, detalhes de execução, materiais, bem assim todos os encargos sociais incidentes sobre a mão-de-obra.
CLÁUSULA 2º – Com relação à mão-de-obra a ser utilizada na construção, que será fornecida pela CONSTRUTORA, salvo aquela decorrente de empreitadas contratadas por terceiros, fica estabelecido o seguinte:
A CONSTRUTORA alocará para a obra os empregados necessários, elaborando-se folha de pagamento específica para os mesmos;
os encargos sociais incidentes sobre essa mão-de-obra serão recolhidos separadamente de seus demais empregados, carreando-se o seu exato valor para o custo da obra;
em caso de necessidade de execução de serviços eventuais, que não se comportarem na capacidade de produção da mão-de-obra fixa alocada para a construção, considerados como tais os serviços que não ultrapassarem 15 dias, a CONSTRUTORA suprirá a obra com os empregados necessários para tanto, elaborando folha de pagamento ou relatório específicos sobre a remuneração devida a esses empregados pelos serviços executados, tudo levado à conta do custo da obra;
todos os encargos financeiros decorrentes de rescisão de contrato de trabalho dos empregados da obra serão igualmente levados à conta desse custo;
à medida em que, em decorrência do andamento da obra, se mostrar conveniente à dispensa de empregados, mediante a sua remoção para quaisquer outras obras da CONSTRUTORA, sem, portanto, que isso implique na rescisão de seus contratos, serão elaborados cálculos como se rescisão de contratos houvessem, tudo de forma bem circunstanciada, integrando os valores assim apurados o custo da obra.
CLÁUSULA 3º – A CONSTRUTORA não poderá transferir, temporariamente, empregados desta obra para outra, sem consentimento da Comissão de Representantes; em caso de transferência definitiva, ou de transferência temporária autorizada, proceder-se-á da forma estipulada na alínea anterior.
CLÁUSULA 4º – Comporão também o custo da obra, para todos os efeitos deste contrato, as despesas com: a) a compra de ferramentas estritamente necessárias às obras e de limitada vida útil, a saber: pás, picaretas, enxadas, ponteiros, marretas, carrinhos de mão, chibancas, folhas de serra, discos de serra circular, brocas, lixas, água rás, estopa, discos abrasivos, lubrificantes, equipamentos de segurança (capas, botas, capacetes, luvas, cintos, medicamentos de emergência), materiais de escritório da obra, etc.,; b) a compra ou locação de equipamentos de maior vulto, tais como, elevadores de serviço, andaimes, guinchos, torres, balancins; c) a manutenção do equipamento, compreendidas aquelas referentes à reposição de peças e mão-de-obra; d) o transporte do pessoal da obra.
CLÁUSULA 5º – As remunerações da CONSTRUTORA serão sempre calculadas e cobradas com base nos relatórios mensais de custo da obra.
CLÁUSULA 6º – A estimativa inicial do custo da obra, incluída a taxa de construção, é a estabelecida neste contrato, com base na qual estão especificados os valores iniciais estimativos de cada unidade do edifício. Os valores assim estimados,ficarão sujeitos a revisões periódicas, atualizando-se as parcelas de acordo com os índices legais de correção da inflação, se houver.
CLÁUSULA 7º – Com base nessa estimativa, os contratantes ficam obrigados inicialmente ao pagamento das prestações, cujo valor e prazo, será determinado em assembléia dos condôminos.
CLÁUSULA 8º – Todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes à construção, serão emitidas em nome do condomínio EDIFÍCIO RESIDENCIAL TAL
CLÁUSULA 9º – Quaisquer pagamentos feitos pelos CONTRATANTES para os fins deste instrumento, serão arrecadados através de estabelecimento bancário desta praça e depositados em conta bancária específica, em nome do CONDOMÍNIO a qual será movimentada pelo Conselho Consultivo, na forma aprovada.
CLÁUSULA 10º – Caberá à CONSTRUTORA a remuneração, a título de taxa de administração ou construção de 15% (quinze) porcento sobre o custo global da obra, apurado mensalmente em relatórios consubstanciados, e aprovados pelo Conselho de Representantes, dentro do prazo de cinco (05) dias, sob pena de ficarem, exaurido o prazo, automaticamente aprovados.
CLÁUSULA 11º – A CONSTRUTORA somente será responsável pelos danos causados a terceiros, ou à obra, em caso de culpa manifesta, decorrente de sua atuação direta na administração da obra. Os danos decorrentes da execução dos serviços, causados pelos empregados que integram a mão-de-obra do empreendimento, serão de responsabilidade do condomínio, sem prejuízo da apuração da responsabilidade pessoal do causador, ou de seu empregador, nos casos de serviços empreitados com terceiros.
CLÁUSULA 12º – A CONSTRUTORA e a Comissão de Representantes poderão estudar a conveniência de se estabelecer contrato de seguro da obra, cujos prêmios serão suportados pelo condomínio.
CLÁUSULA 13º – As despesas com ligação de água, esgotos, luz, força e telefone e as indispensáveis ao funcionamento do Edifício, serão incluídas no custo global da obra, para todos os efeitos deste contrato.
CLÁUSULA 14º – As obras do Edifício serão concluídas dentro do prazo de 60 (sessenta) meses, aproximadamente, contados da Data fixada em assembléia, para o inicio das obras, e o termo final deverá ser obedecido, com a ressalva de atrasos por motivos de força maior e casos fortuitos, notadamente, falta ou escassez de mão-de-obra e materiais necessários à construção, greves totais ou parciais de operários, chuvas prolongadas, paralisarão de transportes, deficiência ou falta de energia elétrica, crises institucionais ou econômico-financeiras de âmbito nacional, atraso dos CONTRATANTES nos pagamentos e outros motivos legais que isentem de responsabilidade, inclusive fixação de parcelas pela Comissão de Representantes, em valores inferiores aos estimados pela CONSTRUTORA para o andamento da obra, dentro dos prazos previstos.
CLÁUSULA 15º – Nos meses a serem fixados pela Comissão de Representantes, em conjunto com a CONSTRUTORA, passarão a vigorar as novas prestações dos CONTRATANTES, estabelecidas com base nas revisões de estimativa inicial do custo da obra, feitas pelas mesmas, comunicando-se aos CONTRATANTES com a antecedência prevista na lei. Com fundamento nessas revisões, será alterado o valor das prestações futuras dos CONTRATANTES.
CLÁUSULA 16º – A Comissão de Representantes fica investida de poderes para, juntamente com a CONSTRUTORA e, visando à conveniência da obra, alterar esquemas de contribuições dos CONTRATANTES quanto ao número, valor e distribuição, alterando, nesse caso, se necessário, o prazo de execução da obra. Terminado o Edifício e, antes da entrega das chaves das unidades, a Comissão de Representantes e a CONSTRUTORA farão a apropriação do custo final e global da obra, acertando-se a diferença se houver, para mais ou para menos, entre esse custo e o total das contribuições dos CONTRATANTES, de forma que cada um pague, efetivamente, o preço de custo, das unidades autônomas, calculado de acordo com as condições deste contrato.
CLÁUSULA 17º – Pelos débitos dos CONTRATANTES por contribuições em atraso, respondem os direitos relativos, tanto às frações ideais de terreno, como à parte construída adicionada.
CLÁUSULA 18º – A falta de pagamento, nos prazos estabelecidos, de até três prestações do custo de construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, conforme o caso, na forma deste contrato, acarretará as seguintes conseqüências:
CLÁUSULA 19º – OS CONTRATANTES serão intimados pela Comissão de Representantes ou pela CONSTRUTORA, para solver o débito em atraso devidamente corrigido pelos índices legais, acrescidos de multa de mora de 10% e mais juros e c.monetária,mais despesas de notificação, no prazo de 10 dias. Não o fazendo a Comissão de Representantes, no prazo de 30 dias, em leilão público, anunciado na Imprensa local, com cinco dias, no mínimo, de antecedência, fará a cessão dos direitos sobre as frações ideais do terreno e correspondentes partes da construção.
CLÁUSULA 20º – Se o maior lance do leilão for inferior à importância devida pelo CONTRATANTE inadimplente, novo leilão será efetuado no prazo de quinze (15) dias, anunciado como o anterior, onde será aceito o maior lance oferecido, ainda que inferior àquele total.
CLÁUSULA 21º – Nos anúncios de leilão deverá constar o aviso aos demais CONTRATANTES para que se reúnam em Assembléia Geral a fim de deliberarem, com a presença mínima de 2/3 e por decisão unânime dos presentes, sobre o exercício do direito de preferência, que fica assegurado ao condomínio, para, nas vinte e quatro (28) horas após a realização do leilão final, adquirir os direitos do inadimplente em igualdade de condições com terceiros. Esse direito, se não exercido pelo condomínio, fica deferido à CONSTRUTORA e aos demais CONTRATANTES, sucessivamente e dentro dessa ordem, e no mesmo prazo.
CLÁUSULA 22º – Sem prejuízo do disposto nas alíneas anteriores, se os CONTRATANTES atrasarem no pagamento de qualquer prestação devida por força deste contrato, ficam sujeitos aos mesmos acréscimos estabelecidos anteriormente, que reverterão a favor do Condomínio.
CLÁUSULA 23º – Na hipótese de cessão de direito em leilão público, da quantia obtida serão deduzidos, além do débito principal e seus acréscimos, também as despesas, inclusive anúncios e comissão do leiloeiro, bem como honorários de advogado à base de 15% sobre o valor apurado da cessão, além de 5% de comissão que reverterão em favor do Condomínio, entregando-se ao condômino inadimplente o saldo credor eventualmente apurado.
CLÁUSULA 24º – A Comissão de Representantes fica investida de poderes para autorizar a transação com qualquer CONTRATANTE inadimplente, desde que as circunstâncias de cada caso assim o aconselharem, em benefício do condomínio, estabelecendo-se as bases da transação e fundamentando a sua decisão, que deverá constar da ata da reunião que realizar para tal fim.
CLÁUSULA 25º – OS CONTRATANTES, por decisão de maioria simples elegerão em assembléia, especialmente convocada para este fim,uma Comissão de Representantes, composta de 05 (cinco) membros dentre os condôminos, para representá-los junto à CONSTRUTORA, em tudo o que se possa interessar ao bom andamento da obra,e para os fins e efeitos da Lei n.º 8.591/68, a qual fica desde já, incumbida de ajustar com a CONSTRUTORA, os prazos para início e entrega da obra e ainda para a aprovação dos projetos, memoriais descritivos, orçamentos, estimativa de custos, e tudo mais, concernente à tomada de decisões quanto à obra, que depois de aprovados pela Comissão de Representantes, integrarão o presente contrato, e, ainda para elaboração, aprovação e,assinatura da Convenção e Regulamento do Condomínio.
CLÁUSULA 26º – Conquanto, formada por 05 membros, a Comissão de Representantes, tomará as suas decisões e exigirá na forma da lei e deste contrato, através de apenas 03 ( três) representantes,de quaisquer de seus cinco membros.
CLÁUSULA 27º – Todo e qualquer contrato ou ajuste entre os CONTRATANTES e a CONSTRUTORA, será efetuada, única e exclusivamente,por intermédio da Comissão de Representantes.
CLÁUSULA 28º – A Comissão de Representantes terá,mandato desde sua eleição em assembléia, devidamente registrada a ata em Cartório de T. e Documentos da Comarca, até a entrega da obra pela CONSTRUTORA e devidamente recebida pela Comissão,sendo que as suas decisões,somente poderão ser revogadas em assembléia dos CONTRATANTES por maioria absoluta de votos, onde os próprios membros da Comissão também terão direito a votos, ressalvados os direito de terceiros, inclusive da CONTRATADA, quanto aos efeitos já produzidos.
CLÁUSULA 29º – Perderá o mandato, o membro da Comissão, que deixar de ser titular de unidade autônoma. E, se o número de membros chegar a ser inferior a três (3),deverá ser convocada Assembléia para escolha de novos membros. O mandato dos membros da Comissão,não será remunerado.
CLÁUSULA 30º – Fica a CONSTRUTORA investida de poderes suficientes e/ ou necessários para convocar Assembléia dos Condôminos,com o fim de: escolher e substituir membros da Comissão de Representantes; deliberar sobre qualquer assunto pertinente ao Condomínio,durante a fase de execução da obra.
CLÁUSULA 31º – A Comissão de Representantes terá as atribuições definidas em lei, competindo-lhe, especialmente: 1) representar todos os titulares de unidades autônomas, em suas relações com a CONSTRUTORA,ou quaisquer pessoas ou entidades, em assuntos relacionados com o presente contrato; 2) examinar os balancetes organizados pela CONSTRUTORA, dos recebimentos e despesas da obra,aprovando-os ou, rejeitando-os fundamentadamente, inclusive, quanto à documentação; 3) em nome do condomínio,acorda com qualquer dos CONTRATANTES, modificações em suas unidades autônomas, desde que não prejudique a outra unidade e estejam de acordo com o parecer técnico da CONSTRUTORA; 8) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção, tomando as providências que se fizerem necessárias; 5) exercer as demais obrigações inerentes à sua função representativa e praticar todos os atos necessários ao regular andamento da obra, inclusive convocando Assembléia sobre assuntos pertinentes ao Condomínio.
CLÁUSULA 32º – A Comissão de Representantes poderá indicar pessoas ou apontador de sua confiança para acompanhar o desenvolvimento das obras,cuja remuneração integrará o custo da obra,para todos os efeitos deste contrato.
CLÁUSULA 33º – A CONSTRUTORA, como Incorporadora, além das incumbências determinadas em lei, compete a promover a administração geral do empreendimento de maneira eficaz,organizando-se adequadamente os serviços de contabilidade, supervisionando o arquivamento dos comprovantes de despesas e todos os demais documentos de interesse do condomínio; assessorar a Comissão, bem como os CONTRATANTES, nos entendimentos junto a terceiros; promover a organização jurídica do Condomínio; representar o Condomínio, durante a construção e até o “habite-se” e sua regularização formal perante quaisquer repartições públicas,autarquias, concessionários de serviços públicos e órgãos congêneres; diligenciar os pormenores da construção do edifício; efetuar pagamentos de contas em geral; aceitar duplicatas relativas à compra de materiais de construção para a obra; praticar enfim, todos os atos necessários ao cabal desempenho para e execução e organização do empreendimento.
CLÁUSULA 34º – Nenhuma unidade adquirida poderá ser ocupada antes do ” habite-se ” e do integral pagamento de seu respectivo custo de construção e demais encargos decorrentes deste contrato.
CLÁUSULA 35º – Sem prejuízo de suas responsabilidade como Incorporadora, poderá a CONSTRUTORA, cometer a terceiros a totalidade ou parte de suas atribuições, prevista neste contrato. Neste caso, a remuneração será faturada diretamente ao condomínio, descontada a taxa de incorporação, a que faz jus.
CLÁUSULA 36º – Depois dos projetos devidamente aprovados pelos órgãos competentes fica vedada toda e qualquer alteração ou modificação nos mesmos,seja interna ou externamente.
CLÁUSULA 37º – O presente contrato será rescidindo de pleno direito, independentemente de qualquer interpelação ou notificação, judicial ou extra judicial, ficando estabelecida à parte inadimplente uma multa de 50% (cinqüenta) por cento da importância que caberia a CONSTRUTORA, pela administração total da obra, calculada com base no valor inicialmente orçado para toda a obra constante do cronograma físico e financeiro, com suas alterações ou revisões de custos, nos seguintes casos: 1 – Os CONTRATANTES interromperem ou atrasarem no depósito das parcelas para a formação ou reposição de fundo de caixa para construção; 2 – Interrupção unilateral da obra por parte da CONSTRUTORA, por mais de 60 (sessenta) dias, salvo as hipóteses admitidas no presente contrato, ou força maior que obrigue a paralisarão.
CLÁUSULA 38º – A contar da Data do “habite-se” a CONSTRUTORA, se necessário,deverá nos seis meses seguintes, promover uma assistência de manutenção,para reparos de eventuais defeitos de construção ou de funcionamento de instalações, estipulando-se, à ocasião do último reajuste ou, da apropriação final do custo, verba para fazer frente à despesa correspondente, tudo sem prejuízo de exigir dos fabricantes ou fornecedores de equipamento ou instalações,quando for o caso, o cumprimento dos termos de garantia oferecidos. Após este prazo, cessam os encargos da CONSTRUTORA, que passaram a ser de responsabilidade do Condomínio, a quem reverterá o saldo da verba referida, se houver, ou caberá suprir, se necessário.
CLÁUSULA 39º – O presente contrato além de obrigar as partes contratantes, obriga seus sucessores a qualquer título, por tudo quanto ora pactuado,neste instrumento.
CLÁUSULA 40º – Para dirimir quaisquer dúvidas deste decorrente,fica desde já eleito o foro da Comarca de CIDADE-UF, renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim, justas e contratadas as partes: de um lado, a CONSTRUTORA e, de outro lado os CONTRATANTES, “in fine” assinam o presente instrumento, lavrado em duas vias de igual teor, perante as testemunhas abaixo nomeadas e presentes, para que produza os regulares efeitos de direito.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – REPRESENTANTE LEGAL DA CONTRUTORA
NOME COMPLETO – CONTRATANTES
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