Dando seguimento a parceria de produção de artigos com advogados de todo país, a ADVBOX traz mais um artigo sobre advocacia para o blog!
Desta vez, a Advogada Luana Guedes vai falar sobre os contratos de aluguéis de Shopping durante a pandemia.
Luana é da Conklefa Imobiliária e Incorporadora Ltda. Pós graduanda em Direito Imobiliário pelo ILMM. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/Olinda-PE. Membro da Comissão de Condomínio e Loteamento do IBRADIM. Advogada de Incorporadora.
Aproveite, boa leitura!
Os contratos de locação em Shopping Centers diferem da locação não residencial ou empresarial, por particularidades, conforme previsão na Lei 8.245/1991, como por exemplo, dispõe Sylvio Capanema de Souza “Nos Shopping Centers, ao contrário, coexistem dois fundos de comércio, sendo um do locatário e outro do próprio complexo econômico, que funciona como polo de atração de clientela, mercê das facilidades que
oferece e da segurança que proporciona, com áreas comuns de estacionamento, lazer, alimentação, etc.”
Assim, dentre particularidades dos demais contratos de locação, como o amparo legal da livre pactuação entre lojista e empreendedor do Shopping, há a possibilidade da dúplice cobrança do aluguel; o pagamento em dobro em dezembro; a obrigatoriedade de inscrição na Associação dos lojistas, dentre outras, que o diferencia dos contratos de locação
comercial.
Por tal particularidade, a Lei do Inquilinato em seu artigo 542 dispõe legaliza a livre pactuação entre lojista e empreendedores de Shopping Center e sem este, poderiam ser atacados em juízo, pelos locatários, com alegação em abusividades.
No entanto, um reajuste do aluguel acima da prática comercial, por exemplo, pode ser considerada abusiva, estando a relação amparada pelo artigo 453
da L. 8.245/91.
Ainda quanto às particularidades do Shopping Center, há que se considerar sua diferença do contrato de locação comercial em razão da infraestrutura carregada de equipamentos sofisticados para garantir que este seja atrativo ao público, razão pela qual é possível o rateio das despesas para manutenção da estrutura.
Salvo despesas com obras de reformas ou acréscimos da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, em data anterior ao início da locação.
Ultrapassando algumas das peculiaridades que permeiam as locações em Shopping Center, pertinente discutir acerca do risco dos contratos de locação do empreendimento durante a pandemia coronavírus.
Atualmente há em torno de 570 Shoppings Centers espalhados por todo o Brasil, empreendimentos estes que estão sendo mais afetados pela atual pandemia.
Primeiramente quanto às medidas para minimizar os impactos da pandemia aos lojistas e empreendedores de Shooping Center que a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping – ALSHOP em conjunto com a Associação Brasileira de Shopping Center-ABRASCE, buscam soluções para esse momento crítico de enfrentamento ao CODVID-19 para manter a liquidez do negócio e salvar os empregos. Entre elas, ambas Associações acordaram pelas propostas, como:
1) Ausência da cobrança de aluguel durante o tempo que os Shopping estiverem fechados;
2) O condomínio será flexibilizado e reduzido, em razão do custo de manutenção, limpeza e conservação que se mantém;
3) O fundo de promoção será negociado com cada empreendimento, havendo
possibilidade de reduzir temporariamente em até 90%;
Tais medidas são negociadas por cada empreendedor de Shopping Center com os lojistas, razão pela qual, variam, mas sempre visando resguardar a relação entre o lojista e estabelecimento.
Em recente diálogo do Ministro Paulo Guedes, o Presidente da ABRASCE e ALSHOP, participaram com pleitos quanto a uma linha de crédito voltada aos lojistas de Shopping Center e que está chegue rápido e de forma organizada.
Ainda estão em negociação algumas propostas como a reabertura em alguns estados que a pandemia esteja controlada, com horários reduzidos, com espaços maiores na área de alimentação; a postergação do pagamento dos impostos pelo prazo de 90 dias.
Mas resta saber qual respaldo legal quanto a impossibilidade de cumprimento do contrato de locação com o Shopping Center pelo lojista durante e pós pandemia codvid-19.
Conforme leciona o Professor José Simão em seu artigo in “O contrato nos tempos da COVID-19, ao citar que “ Se possível for o serviço remoto, por home office, o serviço deve ser prestado em tempos de pandemia.”
Acontece que o comércio em Shopping Center está, sem dúvidas, sendo numerosamente afetado, mas há uma linha tênue entre onerosidade excessiva e o aumento dos custos de forma temporária, uma vez que ambas as partes, lojista e empreendedor do shopping, são quase “sócios” no atual momento da pandemia. Já que ambas as partes foram afetadas de
forma imprevisível.
Em análise geral, é fundamental a reanálise da base do negócio a fim de buscar um reequilíbrio do contrato e garantir a perpetuação do empreendimento, já que em momentos de pandemia, readaptar o contrato possibilitará a manutenção durante e pós crise.
Assim, a melhor solução é buscar analisar o rateio dos custos de manutenção da estrutura, como água, energia, serviço de limpeza que estarão quase próximo a zero ou até zerados; rever a proporcionalidade do lucro decorrente da atividade desenvolvida para que este seja voltado à manutenção do contrato; a ponderação da revisão da locação de uma grande loja diferente das pequenas lojas; o potencial de reestruturação daquele negócio pós crise;a análise de possibilidade de perpetuação do negócio durante a pandemia, proporcionalizando o contrato de locação a este; o afastamento da cobrança do duplo aluguel.
O momento é inusitado e dificilmente imaginável em qualquer contrato, mas sem duvidas, o acordo e diálogo é o melhor caminho na busca de uma solução viável para ambas as partes, com o intuito comum de dar sustentabilidade para manutenção da relação contratual.
Advogada da Conklefa Imobiliária e Incorporadora Ltda. Pós graduanda em Direito Imobiliário pelo ILMM. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/Olinda-PE. Membro da Comissão de Condomínio e Loteamento do IBRADIM. Advogada de Incorporadora.
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