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MODELO DE RESCISÃO CONTRATUAL

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ____ª VARA CÍVEL (JUIZADO ESPECIAL) DA COMARCA DE CIDADEESTADO

 

 

(nome completo em negrito da parte), … (nacionalidade), … (estado civil), … (profissão), portador do CPF/MF nº …, com Documento de Identidade de n° …, residente e domiciliado na Rua …, n. …, … (bairro), CEP: …, … (Município – UF), vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:

 

AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C

DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA

em face de … (nome em negrito da parte), … (indicar se é pessoa física ou jurídica), com CPF/CNPJ de n. …, com sede na Rua …, n. …, … (bairro), CEP: …, … (Município– UF), pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer.:

 

PRELIMINARMENTE

 

DA JUSTIÇA GRATUITA

A Reclamante pleiteia os benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. parágrafo único, da Lei 1060/50, combinado com o artigo 98 do novo CPC. Tendo em vista que não tem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo da própria subsistência e de sua família.

Ademais a Autora pretende cumprir com os honorários advocatícios no êxito da demanda tendo em vista que não possui recursos para tanto.

Diante do exposto, requer a concessão dos benefícios previstos no art.  da lei 1060/50.

 

DOS FATOS

No dia 27 de março de 2013 a Requerente comprou um lote com o fim de estabelecer residência, lote 0770, este no Loteamento Bosque das Colinas III, Quadra 033, medindo 10 (dez) de frente por 20 (vinte) de fundo, área total de 200,00 m2 (duzentos metros quadrados) no município de São José de Mipibú, adquirido pelo valor de R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), sendo efetuado de imediato a quantia de R$ 247,00 (duzentos e quarenta e sete reais), sendo a primeira parcela com vencimento em 05 de maio de 2015.

Os valores restantes do negócio, ou seja, 38,753,00 (trinta e oito mil sete centos e cinqüenta e três reais) ficaram acordados que seriam pago por meio de 160 (cento e sesenta) parcelas estas corrigidas pelo IGPM, mais aumento de 0,7% ao mês.

Ocorre que em virtude de a Autora encontra-se em dificuldades financeiras, procurou a empresa ora Ré com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda e a restituição dos valores já pagos em 34 parcelas, ou seja, R$ 8.487,25 (oito mil quatro centos e oitenta e sete reais e vinte e cinco centavos), contudo esse valor já encontra-se com a retenção de 15% (quinze por cento).

Ocorre Excelência que para sua surpresa a Requerente foi informada pela empresa que não seria possível efetivar a rescisão do contrato, tão pouco a devolução das parcelas que já foram pagas, tendo em vista que já havia algumas parcelas em atraso, as mesmas deveriam serem quitadas em seguida seria feito a sua rescisão.

Ora, se a Requerente encontra-se em grandes dificuldades financeiras, não teria como quitar as parcelas vencidas, senão continuava os pagamentos, Contudo, não sendo efetivada a rescisão do referido contrato a Requerente sempre estará em mora com a empresa, de toda sorte essa situação se mostra bastante injusta e desproporcional.

Ademais, o contrato não sendo resolvido chegará o momento em que o montante devido a Requerida será maior que o valor a ser devolvido, essa prática se mostra bastante injusta e vai de encontro ao que a nossa Legislação determina, caracterizando assim o enriquecimento sem causa por parte da empresa.

Excelência, se levado em consideração a retenção de 30% (trinta por cento) que a Requerida pretende implementar, mais o sinal, e não fazendo a correção monetária, o valor que realmente foi pago de R$ 8.295,78(oito mil duzentos e noventa e cinco e setenta e oito centavos) não chegará a 4.000,00 (quatro mil reais), portanto o valor apurado após a implementação dos juros menos a retenção de 15%(quinze por cento) se chegou a um valor nominal de R$ 8.487,25 sendo este o proveito econômico da ação e o valor a ser devolvido pela Requerida.

 

DOS FUNDAMENTOS

Ora Excelência, no contrato de compra e venda até existe a previsão da devolução dos valores já pagos, mas, além dos 20% (vinte por cento) a Requerida pretende reter o sinal como também os resíduos, e a não correção do que já foi pago, a titulo de indenização por perdas e danos o que não pode ser considerado no caso em questão.

Ademais cumpre destacar que as clausulas abusivas ao hipossuficiente pela fornecedora não merece amparo, principalmente no que tange a retenção de 30% (trinta por cento) do que realmente foi pago, dos resíduos por perdas e danos, bem como a previsão do não pagamento dos juros implementados nas respectivas parcelas conforme Clausula Sexta, Parágrafo Sexto do contrato anexo doc (01 pag 07).

Portanto os valores devem ser devolvido com todos os acréscimos em atendimento a legislação hora vigente. Vejamos o que diz a jurisprudência:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. “O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato” (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que “‘onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito”. 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido.

(STJ – REsp: 1132943 PE 2009/0063448-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 27/08/2013, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/09/2013)

Ora Excelência diante da negativa por parte da empresa em resolver o contrato, a Requerente teve seu nome incluído no Sistema de Crédito conforme doc (04), o que se pede em Liminar a imediata retirada, além do mais, o saldo devedor continua a crescer, de forma que em determinada hora a Requerente passará a dever uma quantia superior ao que deve ser devolvido, também citado na referida Liminar.

Diante da situação ora exposta, não restou outra alternativa senão buscar a tutela jurisdicional com o objetivo de impedir tamanha desproporcionalidade entre o que realmente foi pago e a forma como a empresa pretende resolver o contrato.

 

DA APLICABILIDADE DO CDC: TEORIA DA RESPOSABILIDADE OBJETIVA

A relação jurídica existente deve ser entendida como de consumo, prevista na Lei nº 8.078/90, envolvendo de um lado, o adquirente promovente e de outro, o fornecedor promovido. Portanto, aplique-se ao postulante todos os preceitos insculpidos no Diploma Consumerista.

Destarte, cabe à parte autora reaver os valores pagos, corrigidos a partir da data de cada pagamento.

Para evitar um enriquecimento sem causa, previsto no Código Civil em seu artigo 413, pelo vendedor, não seria justo nem certo, de rescindir o contrato de compra e venda do referido imóvel em tais condições, bem como reter as parcelas pagas parcialmente, tornando-se demasiadamente oneroso ao comprador.

Segundo o disposto no artigo 51II e IV do Código de Defesa do Consumidor combinados com o artigo 53 do mesmo diploma legal disciplina a matéria:

“Artigo 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé e a equidade;”

“Artigo 53 – Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou de 30% das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e retomada do produto alienado.”

Ademais, a narrativa enumerada torna claro o direito da postulante em reaver o que foi pago (prova inequívoca). O petitum tem amparo na Lei, na doutrina e no Direito Sumulado pátrio. Mas, o processo não pode ser um fardo temporal somente para o autor, pois se este comprova a quantia que foi paga, e as leis do País lhe asseguram a devolução, logo, é justo que este receba, de imediato, parte do que se encontra sob a administração de outrem.

Esta posição já era amplamente adotada e consolidada no tribunal:

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido. (AgRg no Ag 866542 SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/12/2012, DJe 11/12/2012).

É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. […](AgRg no AREsp525955 SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em05/08/2014, DJe 04/09/2014).

Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Outra situação regulada pela súmula é quando a resolução do contrato de compra e venda ocorre por culpa do comprador. Em hipóteses como arrependimento do comprador, ou mesmo a sua recusa em receber o imóvel sem qualquer fundamentação, negativa de financiamento para compra do imóvel pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras correlatas, e não havendo a culpa da empresa, a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc. Nesse sentido, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora.

É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012). Esta Corte Superior, porém, possui entendimento consolidado pelo rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no sentido de ser cabível a retenção imediata de parte das parcelas a serem devolvidas ao comprador na hipótese de resolução do Contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador. (EDcl no AgRg no REsp1349081 AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 09/06/2014).

Tendo em vista que a promitente vendedora não teve maiores dispêndios financeiros com o Imóvel objeto da lide e que a Jurisprudência e a Doutrina são uníssonas no sentido de que seja efetuado a retenção entre 10 e 25 %, deve a mesma recair sobre 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago com juros multas e correção monetária á ser arbitrado por este respeitoso juízo.

DA TUTELA DE URGÊNCIA

Assim, com fulcro no artigo 300 e seguintes do NCPC, a Requerente pede a Tutela de Urgência, para que a Requerida se digne a retirar o nome da mesma do Sistema de Proteção ao Credito conforme doc (04) e que se abstenha de cobrar as parcelas vencidas e vincendas tendo em vista que logo que se encontrou com problemas financeiros procurou a empresa que de pronto se negou a resolver o contrato.

Art. 300. “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la

. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justifica- ção prévia

. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão

.

A necessidade desta medida se dá mediante a incredibilidade da requerente, encontra-se totalmente impedida de efetivar qualquer compra ou transação. Além do mais, sem esta prestação jurisdicional por parte do juízo a quo, certamente a mesma enfrentará graves danos na sua intimidade o que não pode ser considerado como meros dissabores da vida cotidiana, mas sim violação da dignidade da pessoa humana.

DOS PEDIDOS

Pelo exposto e por tudo mais que certamente será suprido pelo elevado saber jurídico de Vossa Excelência, requer-se:

a) A concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, previstos no art.  da lei 1060/50, combinado com o artigo 98 do CPC

b) Que o caso seja observado à luz da relação de consumo tendo em vista a compra e venda de produto

c) Que seja deferido o ônus da prova nos termos do artigo VIII, do Código de Defesa do Consumidor e outros relacionado

d) Tutela antecipada com a imediata retirada do nome da Requerente do SPC e SERASA, como também se abster da cobrança das parcelas vencidas e vincenda

f) Declarar abusivas as clausulas que prevê a retenção de 30% do valor pago, determinando a devolução de 85% do valor que encontra-se em seu poder, R$ 8.487,25 (oito mil quatro centos e oitenta e sete reais e vinte e cinco centavos) conforme planilha anexo doc (03)

g) Seja designada audiência de conciliação ou mediação na forma do previsto no artigo 334 do NCPC

h) A citação da requerida com base no artigo 246 e 247 do NCPC, para oferecer resposta no prazo legal, sob pena de revelia e confissão

i) Que a ação seja julgada procedente com base nos artigos 322 a 329 do NCPC, condenando-se a requerida a devolver a importância paga, ou seja, R$ 8.487,25 (oito mil quatro centos e oitenta e sete reais e vinte e cinco centavos), acrescida de juros, correção a ser arbitrado por este juízo

l) O protesto pela produção de todas as provas em direito admitidas nos termos do artigo 369 e seguintes do NCPC

Dá-se à causa o valor de R$ 8.487,25 (oito mil quatro centos e oitenta e sete reais e vinte e cinco centavos)

 

Nestes termos,

pede e espera deferimento.

… (Município – UF), … (dia) de … (mês) de … (ano).

 

ADVOGADO

OAB n° …. – UF

 

 

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