O instituto da usucapião urbano é uma ferramenta jurídica que permite ao possuidor de um imóvel adquirir a propriedade por meio da posse mansa e pacífica, durante um determinado período.
Também conhecida como usucapião especial urbano, esse mecanismo tem como objetivo regularizar a situação de ocupação de áreas urbanas sem a devida titularidade do imóvel.
Com isso, neste texto, iremos explorar os principais aspectos da usucapião urbano, destacando suas características, requisitos e benefícios para a sociedade.
Quais são os fundamentos da usucapião?
A usucapião urbano tem como base o princípio da função social da propriedade, consagrado na Constituição Federal. Esse princípio estabelece que a propriedade deve cumprir uma função social, ou seja, atender aos interesses coletivos da comunidade onde está inserida.
A usucapião urbano busca assegurar o direito à moradia e combater a especulação imobiliária, promovendo a regularização de áreas urbanas ocupadas por pessoas de baixa renda.
Dessa forma, sua previsão encontra respaldo no Código Civil brasileiro, em seu art. 1.239 e seguintes, veja abaixo:
Art. 1.239, CC. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240, CC. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Quais são os requisitos para usucapião urbano?
Para que seja possível pleitear a usucapião urbano, é necessário preencher alguns requisitos legais. Dentre eles, destacam-se:
- Posse mansa e pacífica: o possuidor deve exercer a posse de forma ininterrupta, sem oposição do proprietário e qualquer tipo de violência ou clandestinidade. A posse deve ocorrer de maneira contínua e duradoura, demonstrando a intenção de ter a propriedade do imóvel;
- Prazo de posse: o período mínimo de posse exigido para a usucapião urbano varia de acordo com a legislação de cada país, estado ou município. Em geral, esse prazo é de 5 anos, contados a partir da data em que o possuidor passou a ocupar o imóvel de forma mansa e pacífica;
- Finalidade residencial: a ocupação do imóvel deve ter como finalidade a moradia do possuidor ou de sua família. A moradia não precisa ser exclusiva, ou seja, o imóvel pode ser compartilhado com outras pessoas desde que todas preencham os requisitos para a usucapir;
- Área urbana: se aplica apenas a imóveis localizados em áreas urbanas, ou seja, em cidades ou regiões urbanizadas. Imóveis localizados em áreas rurais não podem ser objeto de usucapião urbano, devendo ser observadas as regras específicas.
Como funciona o processo de usucapião urbano?
O procedimento para a obtenção da usucapião urbano pode variar de acordo com a legislação de cada país, estado ou município. Assim, veja abaixo os principais passos:
- Levantamento documental: o primeiro passo é reunir toda a documentação necessária, como comprovantes de posse, documentos pessoais do possuidor e eventuais contratos de compra e venda ou cessão de direitos;
- Ação judicial: em seguida, é necessário entrar com uma ação judicial, por meio de um advogado, requerendo o reconhecimento da usucapião urbano. Nessa ação, o possuidor deve apresentar as provas da posse mansa e pacífica do imóvel, bem como cumprir os requisitos legais estabelecidos;
- Citação do proprietário: após o protocolo da ação, o proprietário do imóvel será citado para manifestação do pedido de usucapião urbano. Caso seja reconhecida a posse e a usucapiente e concordar com a regularização da propriedade, o processo pode ser simplificado e mais rápido;
- Perícia judicial: em alguns casos, pode ser necessária a realização de uma perícia judicial para comprovar a posse e a existência de melhorias no imóvel, a ser realizado por um perito designado pelo juiz responsável pelo caso;
- Audiência de instrução e julgamento: após a fase de produção de provas, o juiz marcará uma audiência de instrução e julgamento, na qual as partes envolvidas e as testemunhas apresentadas serão ouvidas. Nessa audiência, o juiz analisará as provas e argumentos apresentados para tomar uma decisão;
- Sentença judicial: após a audiência, o juiz proferirá uma sentença, reconhecendo ou não a usucapião urbano. Em caso de reconhecimento, ocorrerá a regularização da propriedade em nome do possuidor.
Quais os benefícios do usucapião?
A usucapião urbano traz diversos benefícios tanto para os possuidores dos imóveis quanto para a sociedade como um todo. Alguns desses benefícios são:
- Regularização da propriedade: o principal benefício da usucapião urbano é a regularização da propriedade, conferindo ao possuidor a titularidade formal do imóvel. Isso traz segurança jurídica e possibilita o acesso a serviços públicos, como água, energia elétrica e esgoto;
- Combate à especulação imobiliária: a usucapião urbano contribui para o combate à especulação imobiliária, uma vez que promove a ocupação e a utilização efetiva de áreas urbanas que estavam ociosas;
- Incentivo à moradia digna: ao assegurar o direito à moradia, a usucapião urbano contribui para proporcionar condições de vida mais dignas aos possuidores dos imóveis e suas famílias;
- Desenvolvimento urbano sustentável: a regularização dos imóveis por meio da usucapião urbano também contribui para o desenvolvimento urbano sustentável, uma vez que promove a ocupação de áreas já urbanizadas, evitando a expansão desordenada das cidades.
Quais as diferenças de usucapião?
- Localização:
- Usucapião Rural: refere-se à aquisição de propriedade de áreas rurais, geralmente destinadas à atividade agrícola, pecuária, extrativista ou preservação ambiental;
- Usucapião Urbana: aplica-se a áreas urbanas, como terrenos em zonas residenciais, comerciais ou industriais.
- Finalidade e Características:
- Usucapião Rural: destina-se a regularizar a posse de terras rurais ocupadas por pequenos agricultores, posseiros, agricultura familiar e comunidades tradicionais. Geralmente envolve atividades agrícolas, pecuárias e extrativistas;
- Usucapião Urbana: visa regularizar a posse de imóveis urbanos, como casas, apartamentos, lotes e estabelecimentos comerciais, mais comum em áreas urbanizadas e povoadas.
- Requisitos e Prazos:
- Usucapião Rural: o prazo mínimo de posse para requerer é de 5 anos, conforme estabelecido pelo Código Civil brasileiro. Além disso, é necessário comprovar a posse mansa, pacífica, contínua e com justo título;
- Usucapião Urbana: o prazo mínimo de posse varia de acordo com a legislação de cada país ou estado, mas geralmente é mais longo que a usucapião rural. Também é necessário comprovar a posse pacífica, contínua, sem oposição, e de boa-fé.
- Procedimentos e Documentação:
- Usucapião Rural: o processo pode exigir a apresentação de laudo técnico que comprove a ocupação da terra, bem como, assim, a documentação que ateste a posse mansa, pacífica e com justo título;
- Usucapião Urbana: o processo pode envolver a apresentação de documentos como comprovantes de pagamento de impostos, contas de serviços públicos, registros de moradia, entre outros, para comprovar a posse e a ocupação do imóvel.
- Impacto Socioeconômico:
- Usucapião Rural: contribui para a regularização fundiária e o desenvolvimento rural, assim, promovendo a segurança jurídica dos pequenos agricultores, posseiros e comunidades tradicionais;
- Usucapião Urbana: ajuda a reduzir o déficit habitacional, promove a inclusão social e estimula o desenvolvimento urbano, especialmente em áreas de ocupação irregular e favelas.
Em suma
A usucapião urbano é um instrumento jurídico que busca regularizar imóveis ocupados por pessoas de baixa renda, assegurando o direito à moradia.
Por meio da posse mansa e pacífica exercida ao longo do tempo, assim, é possível adquirir a propriedade do imóvel e obter todos os seus benefícios.
No entanto, é fundamental cumprir os requisitos legais e seguir o procedimento adequado para garantir o sucesso do pedido de usucapião urbano.
Dessa forma, a usucapião urbano se configura como uma importante ferramenta para a busca da justiça social e a promoção do desenvolvimento urbano sustentável.
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