A adjudicação compulsória é uma decisão judicial que obriga uma das partes envolvidas em um contrato ou negociação a cumprir com suas obrigações estipuladas no contrato, mesmo que ela se recuse inicialmente a fazê-lo.
Trata-se de uma medida judicial utilizada quando uma das partes se recusa a cumprir com um contrato de compra e venda, geralmente referente a imóveis. No entanto, há também a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial.
No contexto de compra e venda de imóveis, a adjudicação compulsória é um recurso que pode ser usado pelo comprador quando este está disposto a cumprir suas obrigações, mas o vendedor se recusa a transferir a propriedade do imóvel.
Em suma, a adjudicação compulsória é uma ação que visa assegurar o cumprimento de um contrato, garantindo que a parte pronta para cumprir suas obrigações possa fazê-lo, mesmo diante da recusa da outra parte.
Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é cabível em situações específicas, principalmente relacionadas a contratos de compra e venda de imóveis. Ela pode ser intentada quando:
- Contrato existente;
- Adimplemento das condições;
- Recusa da outra parte;
- Prontidão para cumprir;
- Notificação e prazo razoável.
1. Contrato existente
Nesse cenário, há um contrato formal ou acordo prévio válido entre as partes, como um contrato de compra e venda de imóvel. No entanto, uma das partes se nega a cumprir.
2. Adimplemento das condições
A parte que deseja a adjudicação compulsória cumpriu todas as condições e obrigações contratuais exigidas, como o pagamento do preço estipulado ou outras condições estabelecidas no contrato.
3. Recusa da outra parte
De um lado, a outra parte envolvida (geralmente o vendedor) se recusa injustificadamente a cumprir com as obrigações contratuais, especialmente em transferir a propriedade ou realizar a entrega do imóvel.
4. Prontidão para cumprir
De outro lado, a parte que busca a adjudicação compulsória está pronta e disposta a cumprir suas obrigações contratuais, demonstrando capacidade financeira e disponibilidade para efetivar a transação.
5. Notificação e prazo razoável
Geralmente, é necessária uma notificação formal à outra parte, dando-lhe um prazo razoável para cumprir suas obrigações antes de recorrer à ação judicial.
Portanto, a ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial de último recurso para garantir o cumprimento do contrato quando uma das partes está pronta para cumprir as obrigações contratuais e a outra parte se recusa a fazê-lo.
Nesse sentido, a finalidade é assegurar os direitos da parte que está disposta a cumprir o contrato.
Qual a diferença entre adjudicação compulsória e usucapião?
A adjudicação compulsória e a usucapião são dois conceitos distintos no contexto do direito imobiliário, mas ambos estão relacionados à aquisição de propriedade sobre um bem imóvel. Vamos explicar suas diferenças:
- Adjudicação compulsória;
- Usucapião.
1. Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é um processo que ocorre quando há um contrato válido entre as partes para a compra e venda de um imóvel.
Nesse caso, uma das partes (geralmente o comprador) está pronta e disposta a cumprir com as obrigações contratuais, mas a outra parte (geralmente o vendedor) se recusa injustificadamente a cumprir.
A parte que deseja a adjudicação compulsória busca uma ordem judicial para forçar a transferência da propriedade do imóvel conforme o contrato.
2. Usucapião
De outra perspectiva, já a usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um bem imóvel pela posse prolongada e contínua ao longo do tempo, sob certas condições estabelecidas por lei.
Logo, para que alguém possa adquirir a propriedade por usucapião, é necessário que tenha ocupado o imóvel de forma ininterrupta, pacífica, pública e sem oposição dos verdadeiros proprietários por um período específico de tempo.
Em suma, a principal diferença é que a adjudicação compulsória se refere a um contrato de compra e venda em vigor, onde uma das partes busca cumprir suas obrigações contratuais.
De outro lado, a usucapião se refere à aquisição de propriedade pela posse prolongada e ininterrupta de um imóvel ao longo do tempo, mesmo sem um contrato específico.
O que é melhor adjudicação compulsória ou usucapião?
Em primeiro lugar, a escolha entre adjudicação compulsória e usucapião depende da situação específica, das circunstâncias e dos objetivos do indivíduo envolvido.
Nesse sentido, não se trata de uma questão de melhor ou pior, mas sim de qual é mais apropriado dadas as circunstâncias particulares. Vamos considerar as vantagens e contextos de cada um:
1. Adjudicação compulsória: vantagens
A adjudicação é aplicável quando há um contrato de compra e venda válido, fornecendo uma base legal sólida. De outro lado, pode ser mais rápido e direto, já que se baseia no cumprimento das obrigações contratuais existentes.
Logo, geralmente é mais previsível em termos de prazos e procedimentos legais.
Contexto apropriado
Quando há um contrato válido entre as partes e uma das partes deseja garantir o cumprimento deste contrato pela outra parte. E ainda, quando a intenção é resolver uma disputa específica relacionada a um contrato de compra e venda.
2. Usucapião: vantagens
A usucapião permite adquirir a propriedade de um imóvel mesmo sem um contrato formal, com base na posse contínua e pacífica ao longo do tempo. Pode ser uma opção se não houver um contrato formal ou se o contrato não for válido.
Além disso, é útil quando o objetivo é obter propriedade sobre um imóvel em que se tem posse prolongada sem contestação.
Contexto apropriado
Nesse contexto, quando não há um contrato formal de compra e venda ou o contrato é inválido. Além disso, quando se tem posse contínua e ininterrupta de um imóvel por um período específico definido por lei.
Em resumo, a escolha entre adjudicação compulsória e usucapião dependerá da existência e validade de um contrato de compra e venda, bem como da posse contínua e ininterrupta do imóvel ao longo do tempo.
Portanto, é fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a situação específica e determinar a melhor abordagem com base nas circunstâncias individuais.
Quando cabe adjudicação compulsória extrajudicial?
A Corregedoria Nacional de Justiça divulgou, em 15 de setembro, as orientações para regulamentar a adjudicação compulsória extrajudicial.
De forma que, esse procedimento viabiliza a transferência de propriedade de um imóvel para o comprador por meio de um cartório, caso o vendedor não cumpra suas obrigações contratuais, sem a necessidade de recorrer ao Judiciário.
Nesse cenário, as diretrizes para a adjudicação compulsória extrajudicial estão delineadas no Provimento n. 150/2023. De acordo com o provimento, a adjudicação compulsória pode ser embasada em:
Quaisquer atos ou transações legais que envolvam a promessa de compra e venda, permuta, cessão ou promessa de cessão, desde que não haja a possibilidade de arrependimento.
Logo, esse procedimento se aplica quando o vendedor se nega a cumprir um contrato já pago, ou em situações em que ocorre o falecimento do vendedor, sua declaração de ausência, incapacidade civil ou paradeiro desconhecido.
Além disso, aplica-se também em casos de extinção de pessoas jurídicas, empresas que foram à falência
Portanto, é possível solicitar a regularização de vários imóveis na mesma área de registro, contanto que todas as partes concordem e não haja prejuízo ao andamento do processo.
Precisa de advogado para adjudicação compulsória extrajudicial?
No que tange a adjudicação compulsória extrajudicial, as orientações para a estão fixadas no Provimento n. 150/2023, da Corregedoria Nacional de Justiça.
A norma recém publicada, também estipula que o requerente para a regularização deve contar com a assistência de um advogado ou defensor público, nomeados por procuração específica.
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