A adjudicação compulsória é uma medida muito conhecida por advogados que lidam com o direito civil ou com imóveis. Se você deseja migrar para essa área, é muito importante que a conheça.

Imagine que um cliente entrou em contato com você porque comprou um imóvel de outra pessoa, mas não sabe como proceder para conseguir o registro desse bem. Dependendo do caso e da situação, a adjudicação compulsória pode ser a solução. 

Acompanhe a leitura do artigo, entenda o que é a adjudicação compulsória e em quais casos ela é necessária!

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ação cujo intuito é garantir o direito real ou pessoal de um indivíduo que adquiriu a propriedade de um imóvel. Trata-se de uma ferramenta processual utilizada para obter judicialmente uma sentença que permuta a declaração de vontade do promitente vendedor. 

Dessa forma, a sentença valerá como um título com poder de transferir a propriedade do imóvel objeto da lide para o promitente comprador. 

Tornando a explicação mais simples, a adjudicação compulsória busca realizar o registro regular de um imóvel que não possui a documentação exigida em lei. Ela também pode ser cabível em situações em que o vendedor encontra resistência do comprador em receber a escritura e realizar o registro da propriedade em seu nome, por exemplo. 

Quando é cabível a ação de adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória pode ser a medida indicada para diversas situações. Alguns casos podem ser, por exemplo:

• O vendedor se recusa a providenciar a lavratura da escritura do imóvel, mesmo depois do pagamento feito pelo comprador;
• Quando o vendedor faleceu e não fez a outorga da escritura do imóvel;
• Quando o vendedor encontra-se em local desconhecido e não é encontrado para realizar a outorga;
• Se o comprador não busca meios de realizar a lavratura da escritura, causando prejuízos ao vendedor, que permanece como o dono do imóvel, sendo o responsável pelo pagamento dos impostos inerentes ao bem.

Isso significa que tanto o vendedor quanto o comprador podem buscar essa medida para regularizar a situação de um bem. Desse modo, quando perceberem que seus direitos estão sendo ameaçados ou perceberem que estão na iminência de serem lesados, a ação pode ser cabível.

Tenha em mente que ambos possuem direito real sobre o imóvel. Logo, a legitimidade para resguardar seus direitos na relação contratual e sobre o bem é de ambos. 

Quais são os requisitos para propor a ação de adjudicação compulsória?

Conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, existem dois critérios para a formação do direito real de um indivíduo em relação a um imóvel. Veja-os para entender:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ou seja, para se ter o direito real, requisito essencial para utilizar-se da adjudicação compulsória, é essencial que a promessa de compra e venda do imóvel tenha sido firmada por um instrumento público ou particular. O segundo requisito é a inexistência de arrependimento da promessa realizada. 

Após formado o direito real, o seu titular pode exigir a outorga da escritura definitiva. Caso não seja feito isso, a ação de adjudicação compulsória deve ser utilizada para garantir a mudança de proprietário do bem objeto do contrato. 

Qual é o prazo para entrar com a ação?

Não existe prazo para o comprador ou vendedor entrar com a ação de adjudicação compulsória. 

Cumpre salientar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, em 2015, um Recurso Especial e decidiu, por unanimidade, que essa medida seja imprescritível, não sendo objeto de prazo decadencial. 

Tal decisão da quarta turma foi fundamental, visto que não havia previsão em lei sobre esse prazo. 

Sendo assim, é unânime o entendimento de que a adjudicação compulsória é imprescritível. No entanto, o advogado precisa se orientar pelos prazos processuais previstos no Código de Processo Civil (CPC) relacionados ao rito processual. 

É fundamental fazer isso para evitar prejuízos com atrasos, que podem resultar em efeitos como preclusão, perempção e revelia, dentre outros que podem aparecer em processos judiciais. 

Qual é a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?

A ação de usucapião é outra medida para regularizar a propriedade de um imóvel. Ela é bastante conhecida pelo público, mesmo por aqueles que não entendem do que se trata esse instituto. 

Por desconhecimento, muitos podem ter dúvidas sobre qual das medidas pode ser a mais adequada, se é a ação de usucapião ou de adjudicação compulsória. 

A ação de usucapião é burocrática e pode ser demorada, envolvendo análises e investigação do poder judiciário em relação à propriedade do imóvel.

Nesse procedimento, não é obrigatório a existência de provas, apenas os requisitos de tempo de posse, o qual varia conforme a modalidade de usucapião, e de situações que demonstrem que o interessado é de fato o dono do imóvel. 

Por outro lado, a adjudicação compulsória exige prova documental da aquisição legítima do imóvel. Ela costuma ser mais rápida. 

Desse modo, preenchidos os requisitos para esta última ação e sendo alguma situação de cabimento da adjudicação compulsória, essa deve ser a medida utilizada.

Qual é a competência da ação de adjudicação compulsória?

Conforme o artigo 47 do CPC, o juízo competente para julgar a ação é o do local do imóvel, como se pode ver abaixo:

Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

Contudo, caso uma das partes esteja envolvida em um processo de falência, será competente o juízo falimentar. 

Na grande maioria dos casos, a competência é do juízo cível do local onde se encontra o bem. 

A ação de adjudicação compulsória é uma das medidas previstas em lei para regularizar a situação de um imóvel. Embora pareça difícil de entender, ela pode ser aplicada em casos simples ou que fiquem demonstrados os requisitos para a sua utilização. 

O advogado que lida com essa área precisa conhecê-la a fundo, bem como as outras medidas judiciais existentes, de modo a instruir o cliente com a melhor solução existente.  

E se você gostou desse artigo, aproveite para relembrar seus conhecimentos sobre a estrutura do poder judiciário!