Saber como funciona um contrato de compra e venda de imóvel é fundamental para instruir os clientes com coerência e segurança. Os advogados contratualistas acabam lidando com esse tema de forma recorrente. Logo, é crucial não ter dúvidas no momento do atendimento.
Vivemos em uma sociedade em que a aquisição e os negócios jurídicos que envolvem imóveis são bastante comuns. Por isso, os profissionais que decidiram atuar nesse ramo precisam se preparar e se atualizar a todo instante em relação ao assunto.
Nesse artigo, você entenderá como funciona o contrato de compra e venda de imóvel para poder trabalhar com ele com segurança. Boa leitura!
O que é um contrato de compra e venda?
Primeiramente, é preciso explicar o que consiste um contrato de compra e venda. De forma simples, trata-se da formalização de um negócio de compra e venda, no qual o vendedor troca um bem pelo dinheiro do comprador.
É importante entender que, embora a forma escrita seja a mais comum, existem na sociedade contratos em outros formatos, como os verbais e até os tácitos (implícitos).
Sendo assim, entenda o contrato de compra e venda como um acordo que resulta na troca de um ou mais bens por dinheiro.
Trata-se de um dos acordos mais comuns no dia a dia das pessoas. Existem diversos exemplos, como: compra e venda de veículos, compra e venda de um bem móvel, compra e venda de alimentos, dentre diversos outros.
De certa forma, a sociedade está a todo momento negociando produtos em troca de dinheiro, mesmo que de forma tácita. Um exemplo que configura um contrato de compra e venda implícito seria quando compramos um produto em uma loja e damos o dinheiro em troca dele.
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O que é o contrato de compra e venda de imóvel?
Falando especificamente do contrato de compra e venda de imóvel, trata-se de um compromisso entre o vendedor e o comprador, no qual fica registrada a intenção do primeiro em entregar um imóvel para o segundo, o qual deverá, em contrapartida, pagar a quantia correspondente ao valor dele.
A venda do imóvel ocorre somente com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, o que geralmente ocorre após a assinatura do contrato.
Tal documento tem como objetivo estipular o valor acertado entre as partes na negociação, bem como as condições e as formas de pagamento.
Conforme o ordenamento jurídico brasileiro, mais especificamente o Código Civil, para o contrato ser válido, é fundamental que as duas partes tenham capacidade plena e que o bem seja lícito. A partir do momento da assinatura do contrato por ambas as partes e do registro em cartório, cria-se o direito real da compra do imóvel.
Isso significa que, se o registro do documento não ocorrer, a venda do imóvel não tem valor jurídico. Logo, se algum dos envolvidos desistir do negócio, fica difícil conseguir reparação.
Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel?
No contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental que as obrigações do vendedor e do comprador em relação ao negócio que se realiza estejam claras.
Da mesma forma que o vendedor precisa ter cautela no momento de elaborá-lo, o comprador precisa saber analisá-lo com atenção antes de assiná-lo, de modo a evitar responsabilidades que não deseja ou que não consiga cumprir.
Dessa forma, após elaborá-lo, ambas as partes devem verificar todos os elementos que constam no documento redigido e confirmem se estão de acordo com o combinado ou se desejam alterar, incluir ou excluir informações.
Em seguida, os envolvidos na negociação devem se dirigir a um cartório para assinar o documento e realizar o reconhecimento de firma. A partir desse momento, o documento possui força jurídica.
Qual é a importância dele?
De modo geral, o contrato é um instrumento jurídico bastante importante na sociedade, visto que é este documento que garante o cumprimento dos direitos e deveres das partes em uma relação.
No caso da compra e venda de imóveis, ele garante que a venda se concretize e que os envolvidos não tenham os seus direitos lesados. É por meio do contrato firmado em cartório que existe a certeza de que o que foi acordado entre as partes seja cumprido.
Logo, o objetivo desse instrumento é evitar transtornos e prejuízos, tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Sendo assim, caso alguma das partes descumpra com as suas obrigações, é possível que o outro envolvido no negócio entre com algum processo para reparar a inconveniência ou o não cumprimento do documento.
Quais são os documentos essenciais para formalizar o documento?
Para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental reunir diversos documentos. Felizmente, a maioria deles são simples de conseguir, visto que a maioria das pessoas os têm de fácil acesso. Apenas alguns podem demandar um pouco mais de esforço para adquirir. Veja abaixo quais são eles!
Documentos do imóvel
Em relação ao bem, para passar a propriedade, é preciso reunir os seguintes documentos:
- Cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;
- Certidão negativa de dívidas e impostos;
- Cópia autenticada da quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano;
- Planta aprovada pela prefeitura;
- Averbação da construção registrado no cartório de imóveis.
Documentos do comprador
Por sua vez, o comprador deve reunir os seguintes documentos:
- Cópia do RG e CPF;
- RG e CPF do companheiro, se for casado;
- Certidão autenticada de casamento;
- Endereço atualizado e profissão;
Documentos do vendedor
O vendedor deve reunir diversos documentos para resguardar a negociação. Dentre eles, estão:
- Cópia do RG e CPF;
- RG e CPF do cônjuge, se for casado;
- Certidão autenticada de casamento;
- Comprovante de residência;
- Certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e de ações na justiça trabalhista;
- Certidão negativa de tutela e interdição.
Em suma, é preciso separar diversos documentos, tanto do imóvel quanto das partes, para que a relação jurídica seja formalizada. Sendo assim, é preciso reuni-los com atenção para evitar atrasos ou que o negócio não seja cumprido como o esperado.
Quais informações devem constar no documento?
Um contrato de compra e venda de imóvel exige diversas informações importantes para que ele cumpra o seu papel de resguardar e garantir os direitos dos envolvidos na relação comercial.
Em um primeiro momento, é preciso que o documento contenha o nome completo das partes, bem como a nacionalidade, profissão, endereço e identificação de ambas. Se algum dos envolvidos for casado, é crucial também que os dados de seu cônjuge estejam inseridos no contrato para que ele também assine a escritura.
Outrossim, o contrato precisa conter os dados do imóvel, como: endereço, número e data do registro na prefeitura, descrição, dimensões do bem e descrição do imóvel.
Em contratos em que há a cobrança de juros e correções monetária sobre o saldo devedor do imóvel, é preciso que constem as taxas e o índice indexador usado em caso de atraso de alguma das parcelas.
Por sua vez, se o imóvel estiver dentro de um condomínio, é preciso registrar todas as restrições urbanísticas do local. No caso de imóveis adquiridos na planta, o documento deve conter as seguintes informações:
- Data de início e término da obra;
- Valor total do imóvel e as condições de pagamento (se foi financiado ou por meio de consórcio, por exemplo);
- Dados completos do comprador, da construtora e dos representantes da edificação;
- Prazo de carência para a desistência do contrato;
- Multa por atraso nos pagamentos;
- Localização;
- Metragem total do bem.
Em síntese, o advogado responsável pela elaboração do contrato de compra e venda do imóvel precisa ter atenção a essas especificações para poder elaborá-lo da maneira mais correta e segura possível.
Quando é necessário fazer um contrato de compra e venda de imóvel escrito?
Se o imóvel que é objeto da negociação tem valor acima de 30 salários mínimos, é obrigatório que o documento seja escrito. Inclusive, isso está no artigo 108 do Código Civil (CC). Confira:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Entretanto, existem exceções em relação a isso. Por exemplo, em caso de alienação fiduciária, ou seja, quando ocorre um financiamento, o pagamento não é feito diretamente ao dono do imóvel.
Nesse caso, a posse do bem passa para uma instituição financeira responsável, a qual permite que a pessoa que fez o financiamento o utilize enquanto pagar corretamente.
Somente quando a dívida com o banco se finda é que a pessoa que tem a posse pode também se declarar dona do bem. A alienação fiduciária tem previsão na Lei 9.514/97.
Qual é a validade do contrato de compra e venda de imóvel?
Em relação aos contratos que não envolvem uma instituição financeira, estes não terão os mesmos efeitos de uma escritura pública.
Na verdade, quando se formaliza um contrato particular de compra e venda de imóvel, ele é recepcionado como uma promessa de compra e venda. Este é o entendimento da legislação civil. Conforme o artigo 166, V do CC:
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
(…)
V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;
Na mesma linha, é importante a leitura do artigo 170 do CC. Confira:
Art. 170. Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.
Para complementar este entendimento, é necessária a leitura conjunta dos dispositivos supracitados com o artigo 462 do mesmo diploma legal.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Em suma, o contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar. Ou seja, ele precede o real contrato que se pretende firmar.
E o que isso significa?
Se um contrato particular de compra e venda, nessas condições, é visto como um contrato de promessa de compra e venda, o que isso quer dizer?
A resposta é que ele tem validade, apesar de não ser a mesma desejada. Ademais, ele não poderá servir para transferir a propriedade. Outrossim, não é válido para terceiros, apenas entre vendedor e comprador. Por fim, ele também servirá como base para uma adjudicação compulsória.
Ou seja, o documento não é totalmente inválido, mas não tem a mesma validade que as partes esperam. Portanto, é importante se atentar ao valor: se o imóvel valer mais que 30 salários mínimos e não estiver sendo objeto de contrato de financiamento, é crucial fazer uma escritura de compra e venda junto a um ofício de notas para, de fato, ser válido para os fins desejados.
Qual é a diferença entre contrato de compra e venda e promessa de compra e venda?
Ao ler o tópico acima, você pode ter se confundido um pouco. Afinal, existe diferença entre contrato de compra e venda e promessa de compra e venda?
De forma simples, o contrato de promessa de compra e venda é uma negociação preliminar. Logo, é um “pré-contrato” no qual as partes se comprometem a assinar um contrato definitivo.
Em se tratando de imóveis, ele é irretratável. Isso dá maior segurança à operação. Contudo, isso não impede que as partes, em conjunto, entendam que possa haver arrependimento e coloquem isso no acordo.
Se comparar com o contrato definitivo, esse preliminar não tem todas as exigências do primeiro e pode ser executado diretamente pela parte que tem interesse no seu cumprimento.
Quais são as cláusulas importantes?
O contrato de compra e venda de imóvel precisa incluir algumas cláusulas que, se não constarem no documento, as partes podem ter prejuízos ou ter o negócio invalidado. Veja abaixo quais são elas.
Objeto
O documento precisa deixar claro que o objeto do contrato é o imóvel, que precisa estar bem descrito, de modo a não deixar dúvidas.
Preço e forma de pagamento
O preço também precisa constar no contrato para não restar dúvidas. Ademais, é preciso descrever corretamente e com clareza a forma de pagamento, determinando a quantidade de parcelas e as datas de vencimento de cada uma delas.
Obrigações
No contrato de compra e venda de imóvel, é possível inserir cláusulas obrigando, por exemplo, o vendedor a apresentar certidões e o prazo para cumprir esses atos. Logo, é interessante deixar os prazos para o cumprimento das obrigações e as consequências do descumprimento delas.
Posse
É fundamental deixar claro também o momento em que o comprador tomará a posse do imóvel. Tal ato pode ser, por exemplo, após a quitação ou pagamento da primeira parcela, dentre outras possibilidades.
Possibilidade de arrependimento
O contrato de compra e venda de imóvel pode conter cláusulas que determinam se as partes podem desistir do contrato. Caso tenha, deve descrever quais seriam as medidas a ser tomadas caso isso aconteça.
Penalidades
Por fim, é preciso constar no documento as penalidades em caso de descumprimento das obrigações. Geralmente, a penalidade é em multa.
Em conclusão, é preciso que o advogado tenha muita clareza do negócio que o seu cliente pretende fazer para poder elaborar o contrato de compra e venda de imóvel da melhor forma possível. Logo, tenha sempre em mãos os documentos necessários e principalmente, consulte a lei para não ter dúvidas no momento de elaborar o contrato.
E se você gostou desse artigo, aproveite e entenda os direitos de personalidade e sua previsão no ordenamento jurídico.
