O ramo do direito que visa a regulação das condutas referentes ao desenvolvimento urbano, à ordenação do território, ao bem-estar social e à ocupação do solo é o que chamamos de Direito Urbanístico.
É destinado a ordenar os espaços considerados habitáveis, através de seu conjunto de normas e de sua ciência, sistematizando normas do direito objetivo, sob a forte influência das novas teorias Geopolíticas ou de Política Ambiental.
Acompanhe a leitura e entenda melhor sobre o Direito Urbanístico e seu funcionamento!
O que entende por Direito Urbanístico?
Direito Urbanístico, de modo geral, pode ser definido como a área do direito que estuda um agrupamento de legislações que regulam a atividade urbanística, sendo o seu enfoque maior a produção social do espaço urbano.
Assim sendo, essa produção social se refere ao fato de que o surgimento de cidades e a acelerada urbanização, fez com que a população e o Poder Público formassem os agentes modificadores da paisagem urbana, havendo a interação da propriedade privada na contribuição do sentido social e harmônico junto aos espaços urbanos.
Entretanto a doutrina não é unânime quanto a definição do ramo do Direito Urbanístico, confira outros conceitos!
Conceito restrito de Direito Urbanístico
A conceituação restrita de Direito Urbanístico aborda que ele é o âmbito das normas jurídicas que, na reunião de orientações relativas ao assunto de ordenamento territorial, traz o papel dos particulares e da Administração Pública.
Ademais, tem como objetivo obter uma ordenação racional das cidades e de sua expansão, não contemplando essa definição, a regulamentação jurídica rural e regras de equilíbrio referentes ao campo e a cidade.
Conceito intermédio de Direito Urbanístico
A conceituação intermediária de Direito Urbanístico aborda que ele é o âmbito que reúne princípios e normas jurídicas que regulam como será a atuação dos particulares e da Administração, em relação ao adequado ordenamento da ocupação, transformação e utilização dos solos para finalidades urbanísticas.
Conceito amplo de Direito Urbanístico
A conceituação ampla de Direito Urbanístico aborda que ele é o âmbito que engloba regras, instrumentos jurídicos e técnicas, de forma sistematizada e sob a influência de princípios que sejam apropriados, que tenham por finalidade disciplinar o comportamento do homem em relação aos espaços considerados habitáveis.
Os espaços considerados habitáveis são aqueles habitados de fato e não meramente potenciais, como oceanos e rios.
Em suma, a conceituação intermediária parece ser a que melhor traz o sentido e as possibilidades de alcance do Direito Urbanístico, uma vez que não incorre nas falhas presentes na conceituação restrita, não restringindo essa área jurídica ao solo urbano.
Embora seja abrangente quanto a conceituação ampla no que se refere ao objeto, ele limita o ramo ao planejamento, ocupação, gestão e disciplina do uso, parcelando o solo para finalidades urbanísticas.
Qual o objetivo do Direito Urbanístico?
Como o Direito Urbanístico costuma ser visto de, modo geral, como aquela área do Direito Público destinado ao estudo e produção de instrumentos regulamentadores, princípios e normas, que regem os espaços habitáveis, englobando cidade e campo, podemos dizer que seu objetivo pode se dar sob dois aspectos, chamados conjunto de normas e ciência.
Por isso, confira a seguir esses dois aspectos relacionados ao objeto do Direito Urbanístico!
O Direito Urbanístico como conjunto de normas
O Direito Urbanístico como conjunto de normas ou Direito Urbanístico objetivo, tem por objeto disciplinar a ordenação do território e promover a regulação da atividade urbanística, incidindo também sobre áreas rurais.
Além disso, atingir o campo da ecologia e proteção do meio ambiente, se relacionando ainda com as condições de vida do homem em todos os núcleos populacionais, abordando campo e cidade.
Assim sendo, pode-se afirmar que as normas do Direito Urbanístico disciplinam o planejamento urbano, a ocupação e o uso do solo urbano, as áreas que abrangem a execução das urbanificações, o disciplinamento dos bens urbanísticos, sejam eles naturais e culturais, a utilização dos instrumentos de intervenção urbanística e a ordenação urbanística da atividade edilícia.
O Direito Urbanístico como ciência
O Direito Urbanístico como ciência ou Direito Urbanístico como conhecimento sistematizado das normas urbanísticas, tem por objeto o conhecimento e sistematização de todas as normas que são estudo do Direito objetivo.
Ele não tem por objeto regular uma realidade, nem estabelecer normas e regras como no Direito Objetivo, mas existe um vínculo e uma conexão entre esses dois campos, pois um constitui o objeto de conhecimento do outro.
O que é Urbanificação?
A urbanificação pode ser definida como uma solução para os problemas da urbanização, tendo em vista que ela se constitui através da intervenção do Poder Público com o intuito de transformar o meio urbano, criando novas formas urbanas.
Já a urbanização é o processo pelo qual a população urbana cresce mais do que a rural.
Sendo assim, esse fenômeno acarreta em alguns problemas como a deterioração do ambiente urbano, a desorganização social, levando em conta a carência de habitação, desemprego, promove circunstâncias de higiene e saneamento básico bastante preocupantes.
Além disso, modifica a forma de se utilizar o solo e de se transformar a paisagem urbana, surgindo a urbanificação como um processo de renovação urbana e correção da urbanização.
Qual o principal instituto ligado ao Direito Urbanístico?
O Direito Urbanístico está presente nos impasses históricos e geográficos do território brasileiro, como conflitos de terras e problemáticas relacionadas ao meio ambiente, se apresentando em diversos institutos e dispositivos legais esparsos, uma vez que não há um código próprio para o Direito Urbanístico, que sistematize tudo o que compõe ele.
Apesar do exposto, podemos citar a presença do Direito Urbanístico exposta na Magna Carta, que é a Constituição Federal de 1988, trazendo diretrizes gerais da política urbana, presente em seus artigos 182 e 183. Confira as dispositivos legais mencionados respectivamente:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I – parcelamento ou edificação compulsórios;
II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Ainda, segundo a CF, a competência para legislar sobre Direito Urbanístico está disposta em seu artigo 24, inciso I, e a função dos municípios no que se refere ao Direito Urbanístico, está disposta no artigo 30, inciso VIII, do mesmo dispositivo legal. Veja:
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
I – direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico; (…).
Art. 30. Compete aos Municípios:
(…)
VIII – promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; (…).
Entretanto, o Direito Urbanístico não está presente somente na Carta Constitucional, ele possui três importantes leis que disciplinam ele também, são elas:
- Lei n° 10.257/2001, chamada de Estatuto da Cidade, que trata de diretrizes gerais da política urbana;
- Lei n° 6.766/1979, que trata sobre o parcelamento do solo urbano;
- Lei n° 11.977/2009, que trata a respeito da regularização fundiária de assentamentos urbanos.
Além dessas relevantes legislações, há a Lei n° 4.132/1962, que aborda a desapropriação por interesse social, o Decreto-Lei n° 271/1967, que aborda a concessão de direito real de uso, o Decreto-Lei n° 3.365/1941, que aborda as desapropriações por utilidade pública, a Lei n° 12.651/2012 sobre a proteção da vegetação nativa e a Medida Provisória 2.220/2001, que dispõe sobre a concessão de uso especial.
Quais são os princípios do Direito Urbanístico?
Os princípios do Direito Urbanístico Brasileiro podem ser divididos em dois grupos que representam duas frentes constitucionais, sendo o primeiro relativo a valores do Estado Democrático de Direito e o segundo sobre a ordem econômica nacional.
Sendo assim, confira quais são esses princípios em ambas correntes!
Princípios relacionados aos valores do Estado Democrático de Direito
- Princípio da constitucionalidade;
- Princípio da soberania popular;
- Princípio da justiça social;
- Princípio da igualdade;
- Princípio da separação dos poderes;
- Princípio da legalidade;
- Princípio da segurança jurídica.
Princípios relacionados à ordem econômica nacional
- Princípio da função social da propriedade;
- Princípio do desenvolvimento sustentável;
- Princípio da gestão democrática da cidade;
- Princípio da justa distribuição dos ônus e benefícios da organização;
- Principio da coesão dinâmica.
Com isto, observa-se que compõem o Direito Urbanístico um conjunto de princípios com base em um regime democrático que promove um desenvolvimento integral, igual, legal e justo, interligado a medidas estatais aplicadas relativas ao meio ambiente, acerca de desenvolvimento sustentável e gestão urbanística.
Qual a importância do Direito Urbanístico?
O Direito Urbanístico é pouco ensinado e conhecido de fato, mas ele é bastante importante, posto que permite a discussão da organização das cidades, combatendo desigualdades referentes a reserva de terras para especulação imobiliária e falta de políticas públicas de habitação que promovam a integração de pessoas de baixa renda que são excluídas do mercado imobiliário.
Isso porque baixos salários possibilitam compras de imóveis de maneiras informais, não havendo segurança na posse do adquirido.
Portanto é necessário valorizar o Direito Urbanístico, para se combater essa falta de planejamento estatal, que muitas vezes advém de planejamentos já concretizados que atendem ao interesse de uma minoria, uma vez que empresas e figuras políticas acabam por se beneficiar da desigualdade imobiliária no Brasil.
O que sua empresa precisa saber sobre Direito Urbanístico?
O Direito Urbanístico traz legislações que regulam os espaços urbanos, abordando o crescimento das cidades, sua organização e o seu planejamento, e isso se dá através da elaboração de um Plano Diretor, diretrizes de ocupação do solo e seu uso, regras para a dinâmica local que sejam específicas, entre outros elementos.
Diante disso, no que se refere a atividade empresarial, serão considerados uma gama de fatores ambientais urbanos e relativos, especialmente, a questão da sustentabilidade, envolvendo, ainda, as atividades socioeconômicas.
Portanto, todo empresário necessita adquirir um conhecimento adequado quanto as normas da cidade, os tipos de atividades que são permitidas e desempenhadas em cada local, as características das construções, quais as intervenções que podem acontecer no ambiente urbano, dentre outras questões de suma importância para o exercício da atividade empresarial.
Construções urbanas
Nas construções urbanas, caso o empreender deseje reformar a fachada de sua organização, deve ficar atento as regras e delimitações locais, assim como caso altere calçadas e outros acessos, é preciso verificar a regulação quanto ao material, local e forma que são aprovados para dar início a execução, e observar isso é essencial, posto que essas permissões podem variar de região para região.
Estar bem instruído por um advogado nesse ramo faz toda a diferença, pois até instrumentos de publicidade de serviços e produtos oferecidos por esses empresários possuem regras de instalação adequadas na ocupação do espaço em que forem fixadas.
Algumas cidades possuem em suas regras a proibição de toda e qualquer propaganda em áreas públicas externas, como praças e ruas, outras apresentam regras delimitando a apresentação de placas, como relativo ao seu tamanho, a distribuição de folhetos, o avanço sobre o passeio público e a instalação de outdoors.
Ainda, o defensor precisa instruir o empreendedor a tratar de um tema que é bastante sensível dentro do Direito Urbanístico, que a questão dos impactos ambientais que serão provocados por essa companhia nas áreas urbanas, buscando as melhores soluções para banir ou minimizar isso.
Para essa análise dos impactos ambientais serão considerados a forma e intensidade da atividade empresarial, para medir a extensão dos danos ambientais que poderão ser provocados e assim procurar garantir uma iniciativa empresarial na região menos prejudicial, promovendo ideias de sustentabilidade.
Todo empreendedor deve contar com essa assessoria jurídica especializada em Direito Urbanístico, para prevenir irregularidades, mas também para auxiliar na sua defesa, de maneira técnica e adequada, à luz das legislações do meio ambiente.
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Por fim, podemos observar que são inúmeras e variadas as situações em que as atividades executadas por uma empresa devem e precisam estar reguladas pelas legislações que organizam o espaço que pretendem se manifestar, principalmente urbano.
Por essa razão, é imprescindível uma consultoria especializada no ramo, para não ser surpreendido negativamente pelo cometimento de eventual infração, além de ainda haver os benefícios como a colaboração para a organização da cidade e preservação do meio ambiente.
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