Um tipo de ação que o advogado civilista, imobiliário ou que trabalha com imóveis pode lidar é o da imissão na posse. Inclusive, os profissionais que atuam nessas áreas podem receber muitas demandas relacionadas aos imóveis em questões que envolvem posse e propriedade.
No mercado imobiliário, nunca falta assunto para estudar e clientes que precisam de algum auxílio. Logo, é interessante aprimorar os seus conhecimentos em relação a esse tema.
Nesse artigo, você entenderá melhor sobre a ação de imissão na posse, quais os requisitos dela e como ela funciona! Acompanhe!
O que é a ação de imissão na posse?
A ação de imissão na posse é uma medida cabível para situações no qual um indivíduo adquire um imóvel, mas não detém a posse sobre ele.
Geralmente, quando se adquire um imóvel, o comprador é imitido na posse no momento do pagamento, isto é, é nesse momento que se pode entrar e utilizar o bem da maneira que deseja.
Inclusive, quem já adquiriu uma propriedade, provavelmente encontrará na escritura a informação de que o comprador se imite na posse no momento da assinatura ou da quitação.
Entretanto, existem casos nos quais, mesmo que o comprador tenha adquirido o imóvel, não detém a posse dele. Um exemplo comum é quando a pessoa adquire uma casa em um leilão e não pode usufruir de sua aquisição porque há pessoas no local ocupando-a.
Nesse caso, o comprador precisa entrar com medidas para resolver esse impasse. Não pode simplesmente expulsar as pessoas que ocupam o local. É preciso obter uma ordem judicial, um mandado de imissão na posse, para que os ocupantes se retirem.
O que é posse?
De antemão, é preciso deixar claro o conceito de posse antes de continuar a explicar sobre imissão na posse.
De forma geral, a posse determina o direito que uma pessoa tem de usar e dispor de um determinado bem. Por exemplo, se você tem a posse sobre um apartamento, pode desfrutar dele e utilizá-lo da maneira que melhor lhe convir.
Tal direito pode ser dividido em duas categorias: posse direta e posse indireta. Entenda abaixo um pouco sobre cada uma e o que as diferencia.
Posse direta
A posse direta é aquela no qual o proprietário tem contato direto com o bem. Por exemplo, você adquiriu uma casa (tem a propriedade) e vive nela (tem também a posse).
Posse indireta
Na posse indireta, o proprietário não possui contato direto com o bem, visto que transfere o direito de uso e gozo para um terceiro.
Por exemplo, você adquiriu um apartamento, sendo o proprietário. Contudo, não vive nele e o colocou para alugar. Nesse caso, a posse direta é do seu inquilino e a indireta é sua.
Quando é possível utilizar a imissão na posse?
A ação de imissão na posse acaba sendo menos conhecida que a de reintegração ou manutenção da posse. No entanto, ela tem previsão e pode ser usada em diversas situações.
Conforme mencionado, o exemplo mais comum de sua aplicação é no caso de compra de um imóvel em leilão, seja judicial ou extrajudicial. Em muitos casos, essas propriedades, mesmo vendidas, estão ocupadas no momento da venda.
Nessa situação, muitos moradores podem se recusar a deixar o imóvel. Diante disso, o comprador precisa ajuizar uma ação de imissão na posse.
Quais são os requisitos para a ação de imissão na posse?
A imissão na posse tem embasamento na primeira parte do artigo 1.228 do Código Civil, que determina que todo proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor da coisa. Confira:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Entretanto, não seria o caso de reaver a posse, visto que ele sequer chegou a tê-la. Logo, o trecho final se refere à possibilidade de entrar com ação reivindicatória.
Os requisitos para ajuizar uma ação de imissão na posse são:
- Prova de que possui o domínio sobre a propriedade e não consegue usufruí-la por resistência de indivíduos que estão no imóvel;
- A individualização precisa do bem;
- Prova da perda de legitimidade do antigo proprietário;
- Prova da utilização injusta do bem.
Outrossim, é crucial ter em mente que, caso a posse das pessoas seja adquirida de forma violenta, precária ou clandestina, ela será injusta. Logo, é preciso informar ao juiz, pois pode se tratar de esbulho possessório, dependendo do caso, se o comprador já tinha a posse.
Diante disso, a prova documental é fundamental para entrar com a ação. Outrossim, quando se instrui muito bem a petição inicial, aumenta-se a chance de conseguir medidas como a tutela antecipada, garantindo a imissão provisória na posse.
Qual é a diferença entre imissão na posse e ação reivindicatória?
Da mesma forma que as ações possessórias podem ser semelhantes, em um primeiro momento, é comum também a confusão entre ação reivindicatória e imissão na posse.
Tanto uma quanto a outra servem para que o proprietário requeira a posse do seu bem, considerando o direito de propriedade. Contudo, enquanto a imissão na posse é usada por quem adquiriu o imovél e nunca teve a posse dele, a ação reivindicatória é indicada para quem já teve a posse.
O equívoco entre elas é tão comum que alguns especialistas defendem que o magistrado deve adotar a fungibilidade entre elas. Contudo, é importante esclarecer que essa fungibilidade só ocorre entre a ação reivindicatória e a de imissão na posse.
Logo, o magistrado não é obrigado a aceitar, e provavelmente não aceitará, um pedido de imissão na posse com pedido de outro tipo de ação possessória, visto que cada uma delas tem o seu fundamento.
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Qual é a diferença entre imissão na posse e as outras ações possessórias?
Conforme você verificou, a imissão na posse serve para casos em que a pessoa nunca chegou a ter a posse do bem. Logo, as ações possessórias comuns não se aplicam a essa situação, mas sim quando a pessoa detém a posse e algo impede ela de exercer esse direito.
As ações possessórias são: reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório. Veja abaixo um pouco sobre cada uma delas.
Reintegração de posse
A ação de reintegração de posse é cabível em casos no qual o indivíduo que detém a propriedade ou a posse de um bem, a reinvindica por ter lhe sido tomada de maneira ilegal, como em casos de turbação ou de alguma maneira juridicamente correta, mas que se tornou inválida, como no encerramento de um contrato de aluguel, ou seja, esbulho possessório.
Manutenção de posse
A ação de manutenção de posse serve quando existe uma situação de perda parcial da posse de um determinado bem.
Por exemplo, imagine que você é dono de um grande condomínio de apartamentos e um grupo de pessoas invadiu 20% das unidades para viver. Nesse caso, é possível entrar com a ação de manutenção de posse para que você consiga de volta esses apartamentos.
Interdito proibitório
Por fim, o interdito proibitório é uma ação preventiva que o proprietário ou possuidor de um bem pode entrar para evitar uma possível turbação ou esbulho com fortes riscos de se concretizar. Assim, a ação garante a segurança do seu imóvel.
Diante da explicação sobre as ações possessórias, é possível perceber que a imissão na posse não se enquadra em nenhuma delas. Logo, é considerada uma ação possessória indireta, visto que a posse do novo dono nunca existiu.
Quando cabe o pedido liminar na ação de imissão na posse?
Existem diversas situações em que cabe a tutela antecipada ou uma medida liminar para que o novo proprietário consiga a posse no início do processo e não precise esperar o julgamento finalizar para isso.
Nos casos de aquisição de imóveis em leilões em que envolveu alienação fiduciária, a própria lei traz a previsão para que o juiz conceda a liminar para a desocupação.
Ademais, em casos de aquisição de imóvel em leilões no curso de algum processo judicial, seja uma execução por dívida de condomínio ou execução trabalhista, por exemplo, o juiz também pode expedir a liminar, visto que o arremate pagou em juízo o valor devido pela arrematação.
Para entender os casos em que é possível conseguir uma liminar ou uma tutela em casos de imissão na posse, é preciso verificar a lei e os entendimentos jurisprudenciais.
Bônus: Será que vale a pena entrar com processo?
Muitos advogados acreditam que o número de processos judiciais que possui determina o seu nível de sucesso e ganhos financeiros. Contudo, isso não é verdade.
Em alguns casos, pode não valer a pena. Para entender quando é válido ou não entrar com um processo, confira abaixo o vídeo que o CEO da ADVBOX, Eduardo Koetz, aborda esse tema!
Em síntese, a imissão na posse é uma medida no qual um novo proprietário de um bem não consegue usufruir da sua aquisição. Não se trata de uma ação possessória comum, como as mencionadas. Contudo, é importante conhecê-la, pois é possível se deparar com ela em diversos momentos da carreira.
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